最終更新: (国税庁No.4667ほかに基づく)
マンションの相続税評価とは?——区分所有マンションの評価方法と令和6年の新ルール(区分所有補正率)
分譲マンションの相続税評価は、建物(区分所有権)と土地(敷地利用権)を分けて評価し、合算します。さらに令和6年1月1日以後に取得した居住用マンションには、評価額を補正する「区分所有補正率」の新ルールが適用されます(国税庁No.4667)。ここでは、マンションの評価のしくみと令和6年の新ルールの考え方を、一次情報にもとづいて整理します。金額の個別算定は行いません。
マンションの評価は「建物」と「土地」に分けて考える
分譲マンションは、法律上「区分所有財産」と呼ばれ、1棟の建物を各部屋(専有部分)ごとに区分して所有する形になっています。相続税では、マンション1戸を次の2つに分けて評価し、合算します。
| 評価する部分 | 権利の名称 | 評価の考え方 |
|---|---|---|
| 建物部分 | 区分所有権 | 原則として固定資産税評価額(家屋は固定資産税評価額×1.0) |
| 土地部分 | 敷地利用権(敷地権) | 敷地全体を路線価方式・倍率方式で評価し、持分に応じて計算 |
土地部分(敷地利用権)は、マンションの敷地全体を路線価方式・倍率方式で評価したうえで、その戸の持分(敷地権の割合)に応じて計算するのが基本です。土地そのものの評価方法(路線価図の見方・倍率地域の読み方)は、相続税の土地の評価とはで解説しています。
出典: 国税庁 No.4667「居住用の区分所有財産の評価」(区分所有権・敷地利用権)、国税庁 No.4602「土地家屋の評価」(家屋は固定資産税評価額×1.0)。取得日2026-07-24。
令和6年の新ルール——区分所有補正率(評価乖離率)
令和6年(2024年)1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した居住用の区分所有財産(いわゆる分譲マンション)は、上で説明した従来の評価額(区分所有権=建物、敷地利用権=土地の各評価額)に、区分所有補正率を乗じて評価することになりました(国税庁No.4667)。マンションの相続税評価額が市場価格と大きく離れる場合があったことを踏まえた見直しです。
区分所有補正率は、次の順序で求めます。まず評価乖離率を、4つの要素と定数から計算します。
評価乖離率 = A + B + C + D + 3.220
- A(築年数)= 築年数 × △0.033
- B(総階数指数)=(総階数 ÷ 33)× 0.239
- C(所在階)= 所在階 × 0.018
- D(敷地持分狭小度)=(敷地利用権の面積 ÷ 専有部分の面積)× △1.195
次に、評価乖離率の逆数を評価水準とします(評価水準 = 1 ÷ 評価乖離率)。この評価水準に応じて、区分所有補正率は次の3つに分かれます。
| 評価水準 | 区分所有補正率 |
|---|---|
| 評価水準 < 0.6 | 評価乖離率 × 0.6 |
| 0.6 ≦ 評価水準 ≦ 1 | 補正なし(従来の評価額どおり) |
| 1 < 評価水準 | 評価乖離率 |
出典: 国税庁 No.4667「居住用の区分所有財産の評価」、法令解釈通達(令和5年9月28日 課評2-74ほか)、国税庁「計算明細書」。取得日2026-07-24。
新ルールの対象にならないマンションもある
区分所有補正率が適用されるのは、原則として居住用の区分所有財産です。次のようなものは対象外とされています(国税庁No.4667)。
- 総階数が2以下のもの
- 専有部分の一室が3以下で、その全てを区分所有者等が居住用に使うもの(いわゆる二世帯住宅など)
- 事業用のテナント物件
- 区分建物としての登記がされていない一棟所有の物件(賃貸マンションなど)
- たな卸商品等
自分のマンションが対象になるか、また具体的な評価額がいくらになるかは、物件や取得時期によって異なります。当サイトでは個別の評価額の算定は行いません。判断に迷うときは税理士にご確認ください。
出典: 国税庁 No.4667「居住用の区分所有財産の評価」(適用対象・対象外)。取得日2026-07-24。
「タワマン節税」はどうなった?
かつては、タワーマンションの市場価格と相続税評価額の差が大きいことを利用した節税手法が話題になりました。しかし、令和6年の新ルール(区分所有補正率)によって、評価額が市場価格に近づくよう補正されることになり、こうした差は縮小する方向にあります。
節税を目的とした購入や保有の判断は専門的な内容で、税務上・法務上のリスクを伴うこともあります。当サイトでは、個別の節税の可否や手法についての助言は行いません。具体的な検討は、税理士にご相談ください。
本節は制度改正の一般的な解説です。個別の税務判断・節税手法の助言は行っていません。出典: 国税庁 No.4667。取得日2026-07-24。
マンションの敷地と小規模宅地等の特例
マンションの土地部分(敷地利用権)も、被相続人が住んでいた・事業に使っていたなどの要件を満たせば、小規模宅地等の特例によって一定の面積まで評価額を減額できる場合があります。減額後の金額の目安は、下の計算機で確認できます(評価額はご自身で入力する方式です)。
一次情報(出典)
出典(取得日 2026年7月24日):
- 国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価 — 令和6年1月1日以後取得の居住用区分所有財産に区分所有補正率を乗じる旨、評価乖離率(A〜D+3.220)・評価水準・補正率の3区分、適用対象外
- 国税庁 法令解釈通達(令和5年9月28日 課評2-74ほか) — 居住用の区分所有財産の評価についての通達
- 国税庁 居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書 — 実際の補正率の計算に用いる様式
- 国税庁 No.4602 土地家屋の評価 — 家屋は固定資産税評価額×1.0、土地は路線価方式・倍率方式で評価
よくある質問
- マンションの相続税評価はどうやって計算しますか?
- 分譲マンション(区分所有財産)は、建物部分(区分所有権)と土地部分(敷地利用権)を分けて評価し、合算します。建物は原則として固定資産税評価額、土地は敷地全体を路線価方式または倍率方式で評価したうえで持分に応じて計算します。さらに、令和6年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した居住用の区分所有財産(いわゆる分譲マンション)は、この従来の評価額に区分所有補正率を乗じて評価します(国税庁No.4667)。
- 区分所有補正率とは何ですか?
- 令和6年1月1日以後に取得した居住用の区分所有財産に適用される補正率です。まず評価乖離率を「A(築年数)+B(総階数指数)+C(所在階)+D(敷地持分狭小度)+3.220」で求め、その逆数(1÷評価乖離率)を評価水準とします。評価水準が0.6未満なら補正率は評価乖離率×0.6、0.6以上1以下なら補正なし、1超なら補正率は評価乖離率となります(国税庁No.4667)。各指数の端数処理などの細かい取扱いがあるため、当サイトでは具体的な計算例は掲載していません。
- すべてのマンションが新ルールの対象ですか?
- いいえ。区分所有補正率の対象は居住用の区分所有財産です。総階数が2以下のもの、専有部分の一室が3以下でその全てを区分所有者等が居住用に使うもの(いわゆる二世帯住宅など)、事業用のテナント物件、区分建物としての登記がされていない一棟所有の物件(賃貸マンションなど)、たな卸商品等は対象外です(国税庁No.4667)。
- マンションを使った相続税の節税はできますか?
- かつてはタワーマンションの市場価格と相続税評価額の差を利用した節税が話題になりましたが、令和6年の新ルール(区分所有補正率)により評価額が市場価格に近づくよう補正されることになり、そうした差は縮小する方向にあります。個別の節税の可否や手法の判断は専門的な内容で、当サイトでは助言を行っていません。税理士にご相談ください。
土地そのものの評価方法は相続税の土地の評価とは(路線価方式・倍率方式)、敷地の減額は小規模宅地等の特例とはで解説しています。相続税全体の目安は相続税計算シミュレーター、誰に相談すればよいか迷うときは相続は誰に相談する?でどうぞ。